Carissimi concittadini,
con orgoglio anuncio che il 19 novembre(dopo quasi 5 anni), ho potuto presentare alla Giunta Comunale la ricognizione urbanistica ed amministrativa delle aree contraddistinte dai mappali adiacenti a lato e in parte la Via 8 marzo.
Conoscevo bene l'annosa questione tra le proprietà private e il Comune di Ponteranica.
Il chiodo fisso durante i miei primi 5 anni da Vice Sindaco Assessore al Bilancio di Ponteranica era poter creare un qualcosa in cui le proprietà private trovassero giustizia ed equità con la controparte amministratrice dei beni pubblici.
Tutta la storia vede l'imizio 31 anni fa quando la D.C. amministrava Ponteranica. sono cambiate forze politiche e diverse Amministrazioni ma niente e nessuno è mai riuscito a chiudere questa vicenda.
Grazie e in collaborazione con l'Assessore Imberti, il Comune di Ponteranica si è dotato nel 2010 del PGT, arricchendo lo stesso con richieste e osservazioni di buon senso da parte della Cittadinanza.
Non ci siamo limitati a riportare giustizia nelle servitù pubbliche ma abbiamo evidenziato un'area strategica per gli impianti sportivi in Via 8 marzo.
Ma andiamo con ordine:
Le aree contraddistinte dai mappali costituenti l’area in argomento, ha evidenziato come parte di esse risultino già ricomprese nel procedimento di cessione bonaria con corrispettivo; procedimento attivato e regolato con gli atti di deliberazione del Consiglio C.le n. 39 del 11.04.1983 - e successive deliberazioni della Giunta C.le n. 39 del 22.02.1984; n. 35 del 27.02.1986; n. 452 del 25.11.1986 - attività amministrativa riferita all’acquisizione dei terreni per la nuova strada (ora Via 8 Marzo) di Ponteranica alta.
Con riferimento ai mappali 6595 – 6596 – 6598 – 6599 – 6607 che formano la strada pubblica di Via 8 Marzo, essi risultano già oggetto di raggiunto bonario accordo in forza dei menzionati atti di deliberazione del Consiglio C.le n. 39 del 1983. Tali superfici sono state altresì indennizzate per l’intero ammontare all’epoca stabilito, (£/mq 7.000,00) con un ulteriore residuo d’acconto già versato per l’acquisizione delle aree relative all’allargamento della Via Pasinetti.
Effettuando a riguardo un riepilogo sulle superfici effettivamente occupate dalla formazione della nuova strada per Ponteranica Alta in relazione alle stime di occupazione e relativi compensi erogati alla proprietà, (Z. P. defunto ora M. C., Z. C. + Z. M.) essi risultavano a credito per una somma pari a € 3.086,86.
Infatti la superficie catastale oggetto di formazione della sede stradale risulta per i mappali in questione essere pari a mq 1.980 x £ 7.000 = £ 13.860.000 di cui pagati in acconto £ 21.937.000
Sin qui ciò comporterebbe la restituzione al Comune di Ponteranica della somma pari a £ 8.077.000 pari a € 4.171,42
Considerando che da ulteriori indagini risulterebbe che la Via Pasinetti fu altresì oggetto di allargamento occupando la porzione d’area in adiacenza al mappale 2520 per circa 120 ml e per una larghezza di circa 2,5 ml (tot. mq 300,00); l’attualizzazione dell’importo residuo anticipato in applicazione alle effettive superfici già impegnate a strada risulterebbe essere pari a € 4.171,42 – (300 x €/mq 3,615) = € 3.086,86. (Credito residuo da restituire).
Con riferimento al Piano Territoriale di Coordinamento del Parco dei Colli di Bergamo, il mappale 315 ricade in zona (IC) Iniziativa C.le orientata, ed i mappali 2519 e 2520 ricadono in zona (C1) a Parco agricolo forestale. Ai fini della proposta di cessione al Comune di dette aree, il Piano dei Servizi riconosce per tali aree definite strategiche, la possibilità di maturare un credito volumetrico pari allo 0,30 mc/mq per le aree di acquisizione in zona (IC) e pari a 0,15 mc/mq per le aree di acquisizione in zona (C1). Tali crediti volumetrici calcolati sulle effettive aree a destinazione pubblica strategica sono considerati dal Documento di Piano vigente, potenziali volumetrie di incremento sulla volumetria di primo riferimento degli (AT) Ambiti di trasformazione sino alla concorrenza massima in aumento del 15%. Lo stesso Documento di Piano stabilisce che tali crediti volumetrici aggiuntivi si concretizzano sul piano urbanistico ed amministrativo con la cessione di dette aree al Comune a titolo gratuito.
I mappali n. 6597 mq 320 e 2284 mq 60, risultano aree di frangia al Torrente Morla con destinazione urbanistica agricola di qualificazione ambientale, inclusi nell’obiettivo quali parti residuali di acquisizione a completamento ed in funzionalità dell’ambito complessivo.
Considerato che le aree in argomento rientrano nella definizione urbanistica dello strumento urbanistico comunale e/o piano territoriale di coordinamento del Parco dei Colli di Bergamo con la vocazione pubblica e precisamente:
Mappale n° Superfice Catastale mq. Destinazione
d’uso / urbanistica P.G.T. vigente Destinazione
d’uso / urbanistica P.T.C. Parco
315 2.190 mq 1735 area PP a servizi strategici
mq 455 aree di salvaguardia ambientale Zona Ic) di iniziativa C.le orientata
2519 580 mq 308 area PP a servizi strategici
mq 272 aree di salvaguardia ambientale non soggette a cessione e bosco ricreativo con percorso pedonale e/o agricola di qualificazione ambientale Zona C1) a parco agricolo forestale
con indirizzo dal P.t.l. per strutture sportive leggere
2520 6.370 mq 912 area PP a servizi strategici
mq 5.458 aree di salvaguardia ambientale non soggette a cessione e bosco ricreativo con percorso pedonale e/o agricola di qualificazione ambientale Zona C1) a parco agricolo forestale
con indirizzo dal P.t.l. per strutture sportive leggere
6597 60 mq 60 agricola di qualificazione ambientale Zona C1) a parco agricolo forestale
con indirizzo dal P.t.l. per strutture sportive leggere
2284 320 mq 320 agricola di qualificazione ambientale Zona Ic) di iniziativa C.le orientata
6595 100 mq 100 strada Zona Ic) di iniziativa C.le orientata
6596 20 mq 20 strada Zona Ic) di iniziativa C.le orientata
6598 900 mq 900 strada Zona Ic) di iniziativa C.le orientata
6599 250 mq 250 strada Zona Ic) di iniziativa C.le orientata
6607 710 mq 710 strada Zona Ic) di iniziativa C.le orientata
Valutazione comparativa credito volumetrico
Attuando quindi le considerazioni economiche delle potenzialità edificatorie attribuite alle aree, - in attuazione ai criteri assunti con le deliberazioni - D.g.c. n. 91 del 09.06.2011 - relativa alla determinazione dei corrispettivi valori di imposta comunale sugli immobili a seguito dell’efficacia del nuovo piano di governo del territorio - i valori potenzialmente da attribuire alle volumetrie derivanti dalle sole superficie interessate alla destinazione strategica, produce il seguente quadro di potenziali crediti volumetrici ed in conseguenza di potenziale valore di mercato:
mapp. 315 sup. dest. pubb. strat. mq 1.735 x 0,30 = mc 520,5 x (€ 300 - €/mq 60) = € 124.920,00
mapp. 2519 sup. dest. pubb. strat. mq 308 x 0,15 = mc 46,2 x (€ 300 - €/mq 60) = € 11.088,00
mapp. 2520 sup. dest. pubb. strat. mq 912 x 0,15 = mc 136,8 x (€ 300 - €/mq 60) = € 32.832,00
Potenziale valore acquisito con il credito volumetrico complessivo pari a mc 703,50 = € 168.840,00
A riguardo si è ritienuto di applicare un ulteriore percentuale di deprezzamento del potenziale valore acquisito, considerando che la valutazione in argomento attiene alla sola volumetria disponibile attraverso la negoziazione dei diritti edificatori abbinati al registro comunale. Ciò considerato si è ritienuto di ridurre il valore volumetrico come sopra determinato del 6% - (meno) pervenendo a un controvalore da riconoscere pari a € € 168.840,00 – 6% = € 158.709,60
Il valore di € 158.709,60, attiene al valore d’acquisto del credito volumetrico di mc 703,00 per l’Amministrazione C.le, considerando che in relazione ai disposti del documento di piano per la commercializzazione dei diritti volumetrici derivanti dalle aree strategiche, la volumetria acquisita può essere a sua volta valorizzata (alienata) ai soli ambiti di trasformazione, ovvero in conformità ai disposti dello strumento urbanistico C.le.
La valutazione della volumetria corrisponde tuttavia ai valori del libero mercato immobiliare, avendo riscontrato con l’ultimo procedimento di valorizzazione del patrimonio pubblico C.le - procedura pubblica di alienazione di aree residenziali lotto a in Via Cornella e b in Via Leone XIII – riscontri analoghi ai valori definiti.
Per le ulteriori superfici di carattere agricolo ossia inquadrate dal piano urbanistico con le destinazioni aree di salvaguardia ambientale non soggetta a cessioni se non d’ambito agricolo di qualificazione ambientale - ossia per la parte residua dei mappali 2519, 2520 e 315 6597 e 2284, si concorre alla valutazione d’esproprio agricolo di cui alla vigente tabella determinata annualmente dalla Commissione espropri provinciale, la quale, per la regione agraria di riferimento 6, sub 1, qualità agraria 8, prato, indica per gli ambiti ad equivalente destinazione agronomica, un valore d’acquisizione pari a €/mq 8,50. Le superfici da considerare al netto delle aree a destinazione pubblica strategica per i mappali 2519 (mq 272) - 2520 (mq 5.458) - 315 (mq 455) - 2284 (mq 320) - 6597 (mq 60) risultano pari a complessivi mq 6.565 x €/mq 8,50 = € 55.802,50 .
Il valore complessivo di potenziale acquisizione con procedura coercitiva d’esproprio da parte dell’Amministrazione C.le porterebbe ad un controvalore di risorsa da impiegare pari a € 214.512.10 .
Riepilogando, il percorso amministrativo per giungere all’acquisizione delle aree in argomento ( D.g.c. 131/2012, così come ratificata nella programmazione delle opere pubbliche ed investimenti D.c.c. n. 24 del 26.06.2013) nel rispetto dei parametri urbanistici e di potenziale commercializzazione dei diritti edificatori da acquisire per volontà dell’amministrazione C.le deliberante, e considerando infine il percorso dei bonari accordi e somme già erogate alla medesima proprietà per la formazione delle strade pubbliche della Via 8 Marzo ed allargamento della Via Pasinetti, nonché al fine di poter disporre delle aree per sviluppare gli obiettivi di investimento infrastrutturale declinati dalla pianificazione urbanistica e di programmazione degli investimenti, si perviene ad un imponibile di impegno per l’obiettivo in argomento pari a € 211.425,24
Ciò consiste:
nel perfezionamento notarile di acquisizione in proprietà dei mappali relativi alle strade pubbliche della Via 8 Marzo ed allargamento della Via Pasinetti (pagamenti già effettuati con credito da compensare pari a € 3.086,86;
nel perfezionamento notarile di acquisizione in proprietà a titolo gratuito delle aree a destinazione strategica;
nel perfezionamento notarile di acquisizione in proprietà della aree residue a destinazione agricola da compensare a costo eguagliato al valore d’esproprio agricolo pari a € 55.802,50;
nel perfezionamento notarile di acquisizione in proprietà del credito volumetrico mc 703, derivante dai parametri urbanistici abbinati alle aree strategiche, per un valore di mercato stimato in € € 158.709,60
La ricognizione e valutazione operata costituisce relazione di stima per la definizione dell’obiettivo, ed assume efficacia con l’adeguamento del Piano servizi adottato con il Piano servizi del vigente P.g.t. .
Oltre alle somme per l’acquisto del patrimonio e crediti volumetrici come sopra argomentati si tiene conto dei relativi costi di perfezionamento notarile stimati in € 12.000,00
Le misurazioni degli ambiti a diversa destinazione urbanistica è stata effettuata al tavolo su cartografia originale in scala, adottando altresì criterio di approssimazione per difetto, in via di autotutela. In concorso a ciò si aggiunge il rapporto di calcolo sulle superfici catastali, che risultano leggermente inferiori alla superficie reale.
Mi sia concesso ringraziare in modo particolare:
I signori eredi del defunto Z.P.
Il Responsabile del Settore tecnico geom Stefano Stecchetti per aver creduto convintamente alla programmazione di cui sopra.
All'Avvocato del Comune di Ponteranica Raffaella Bordogna.
Al Tecnico estensore della Variante 1 al PGT arch. Marco Adriano Perletti.
Per la realizzazione di un punto d'incontro fra le parti.
Al Sindaco, alla Giunta Comunale e al Gruppo Consiliare Vivi Ponteranica un sentito ringraziamento per la fiducia di cui godo quotidianamente.
Vice Sindaco
Assessore al Bilancio
Santo Giuseppe Minetti
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